开端：中国规划报

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报谈

　　中交地产股份有限公司（000736.SZ，以下简称“中交地产”）近日发布公告称，拟向控股股东收购其所持有的物业公司100%股权。

　　音尘发布后，中交地产股票连络2个来回日内（2024年9月13日、9月18日）收盘价钱涨幅偏离值累计达到20%。

　　《中国规划报》记者了解到，在文牍收购物业公司之际，中交地产董事长李永前提交书面离职汇报，在其任员工夫，地产行业转念继续真切，中交地产已连络多年增收不增利，公司千亿销售见地渐行渐远。压在中交地产改日新任主帅肩上的担子，解析并不任性。

　　收购物业公司

　　9月11日，中交地产发布公告称，公司正贪图以现款方法收购中邦交通成立集团有限公司（以下简称“中错杂团”）偏激下属子公司持有的中交物业处事集团有限公司（以下简称“中交物业”）100%股权。

　　松手公告走漏日，中错杂团、中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”）、中交一公局集团有限公司（以下简称“中交一公局”）及中交投资有限公司（以下简称“中交投资”）辞别持有中交物业10%、51%、24%及15%股权。

　　据了解，中错杂团是中交地产盘曲控股股东，是国内八大基建央企之一，主要从事交通基础重要的投资、成立、运营，以及装备制造、房地产及城市抽象拓荒等。

　　中交房地产是中交地产径直控股股东，亦然中错杂团为推动里面房地产板块整合所建立的专科化子集团，旗下领有绿城中国（03900.HK）与中交地产两个上市平台。

　　现在来回对价尚未走漏，中交地产称将接纳自有资金方法支付。

　　待来回完成后，中交地产将持有中交物业100%的股权，中交物业将成为中交地产的全资并表子公司。

　　物业成房企转型持手

　　据了解，中交物业成立于2022年12月13日，注册成本3亿元。此前中错杂团党委副布告刘翔曾暗示，组建中交物业是中错杂团优化产业布局、增强发展潜力的重要一步。

　　证实中交物业此前官微，“走高质料上市发展之路”被写进公司见地联结。控股股东中交房地产还曾在2022年12月23日通过官微发布了一则招聘公告，面向社会为中交物业征选又名副总司理，那时的条款中，除了责任教化法例，“具有物业公司IPO履历优先”也被写进招聘条款中。随后中交物业引入了明星奇迹司理东谈主、龙湖智创活命前履行董事及首席运营官曾益明。

　　不外，中交物业在成立之时，国内物管企业寥落上市之路就已遇冷。据了解，在地产行业大叫大进之时，房企纷纷拆分物管板块寻求上市，以完善业务体系。归来物企上市的几个阶段不错发现，房企分拆物业上市数目从2017年起出现昭彰增多，2019年和2020年是物企上市密集期，工夫碧桂园处事（6098.HK）、融创处事（1516.HK）等头部房企的物管板块纷纷告捷上市。

　　2020年上半年时，物管企业在成本阛阓得到极高估值。但从畴前下半年运转，房地产行业转念真切，物业股亦随之运转出现回落，但彼时寻求上市依然是好多物企的重要采纳。

　　2021年上半年，依然不断有物企尝试冲刺上市，畴前6月份，10家物企密集递表，冲破物企单月递表数目记录。但从2021年下半年运转，受地产行业政策收紧和房企信用事件影响，港股物业板块热度也突然下落，畴前递交招股书的物企恭候审核期间昭彰加长。

　　之后，跟着房企流动性危境频发，不少企业纷纷抛售钞票以求快速回笼资金，物管钞票首当其冲。除了卖股引战、典质出售外，部分物企还为地产母公司进行财务担保、径直借款、兜销钞票，以至还出现资金被母公司非法挪用的乱象。那时，业务寥落性一度成为物管行业良善的焦点。

　　但是，面对行业的继续下行，不少地产企业拓荒业务濒临赔本，成本阛阓上股价不断走低。寻找新的增长弧线、谋求转型，以至剥离拓荒业务成为宽广房企不得不面对的执行。物管业务现款流相对清楚，被业内觉得具有较强的造反周期波动的属性，再行成为房企转型的一个持手。

　　在中交地产文牍收购中交物业之前，行业已有访佛案例。2022年5月，建发海外（1908.HK）收购建发物业（2156.HK） 35%股份，股权转交后，建发物业再次成为建发海外的附属公司，并结束并表。

　　本年5月27日，华发物业（00982.HK）文牍独有化退市打算，而在此之前，其如故将股权转回地产母公司，营收与利润在华发股份（600325.SH）并表。华发股份称华发物业完成退市独有化之后，不错更好地专注于长久计策，愈加精确地进行地产与物业之间的资源分享和整合。

　　此外，昨年3月份，珠江股份以28.04亿元将所持有的房地产拓荒业务关系钞票欠债置出，同期作价7.79亿元置入珠江实业集团及珠江健康规划持有的珠江城服100%股权。重组完成后，珠江股份从地产拓荒商变为物业措置及体裁运营公司。

　　具体到中交物业，公开信息表现，其依托于中错杂团全产业链和抽象一体化处事，布局有“大城市处事”与“大交通处事”两大赛谈，业务领域涵盖公建、商写、住宅、口岸、陆路、空港六项中枢主业。

　　证实中交房地产公布的数据，2023年其下属物业措置交易收入5.07亿元，较2022年增多1.74亿元，物业措置交易成本4.05亿元，较2022年增多1.11亿元，主如果因为业务范畴增长；物业措置毛利率20.06%，较2022年上升8.28%，主如果因为业务范畴增长，东谈主工成本增长逐步。

　　本年上半年，中交房地产品管业务孝顺收入2.63亿元，较昨年同期的2.73亿元有所减少；但对应成本2.29亿元，却较昨年同期的2.23亿元有所增多。

　　据了解，中交地产此前也有少部分物管业务，昨年其物业措置处事收入1065.21万元，同比增多40.52%，不外仅占总收入的0.03%。

　　对于这次收购，中交地产暗示，来回完成之后，公司将新增物业措置业务，结束房地产业务产业链的延长，助力公司拓展轻钞票业务。本次来回也适当公司规划发展的需要和长期发展计策打算，有意于公司耕作钞票质料和盈利智商，增强抗风险智商和继续规划智商。

　　公告走漏后，中交地产股价继续走高。9月12日收盘报7.42元/股，较前个来回日高涨3.78%；9月13日收盘报8.16元/股，高涨9.97%；9月18日本日涨停，收盘报8.98元/股。

　　记者就收购后的整规划划辩论中交地产方面，对方暗示暂以公告为准。

　　公司董事长离职

　　在收购打算公布两日后，9月13日，中交地产发布公告称，公司于9月12日收到董事长李永前的书面离职汇报，由于责任变动原因，其央求辞去董事长、董事会计策与履行委员会、提名委员会委员职务。

　　对于新任董事长，中交地产暗示将进行再行选举产生。在此之前，李永前将连续履行相应职务。

　　而在本日发布的另一份公告中，中交地产于暗示已召开了第九届董事会第41次会议，通过对于选举郭主龙为董事会董事的决策，并将在9月30日举行的股东临时大会上进行审议。

　　与此同期，在9月12日，中交地产控股股东中交房地产也发布了董事长变更的公告。因责任需要，经中错杂团盘考决定，任命郭主龙为中交房地产董事、董事长及法定代表东谈主；免去李永前董事长、董事、法定代表东谈主的职务。据了解，郭主龙现为中交房地产的党委布告，而这次任命或意味着其将对中交房地产党政“一手持”。

　　公开信息表现，李永前于2014年入职中错杂团，之后被嘱托到绿城中国任职。在绿城中国任员工夫，李永前见证了绿城中国销售范畴从几百亿到千亿的突破，以及旗下代建业务绿城措置（9979.HK）上市。

　　2019年时，其从绿城中国履行总裁的岗亭召回中交地产担任总裁职位，并于2020年年头出任中交地产董事长。其在职职初期就曾提议，要“复制绿城中国、翻新中交地产”，并效仿其轻重钞票并举的拓荒模式。在拓荒业务上，2020年中交地产要冲刺500亿元销售额，到2023年要突破千亿大关。

　　随后，中交地产在地盘阛阓大叫大进，2020年共计拿地635.59万平时米，较上年增长176.9%，地盘购置总价款535.8亿元，职权价款252.54亿元。

　　但是，自2021年下半年以来，楼市情况急转直下，各线城市销售惨淡、房价不断下行。与此同期，行业风险事件频发，破钞者购房意愿较低。

　　在此情况下，中交地产事迹也如同其他同业企业雷同出现下滑。此外，因为前期拿地成本提高以及销售端限价等身分影响，公司部分名目毛利空间有限，盈利空间收窄。2018年—2022年，公司营收从89.48亿元升至384.67亿元，但同期归母净利润则辞别为8.1亿元、5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。昨年结束营收324.68亿元，同比下落15.59%，归母净利润则赔本16.73亿元。

　　前段期间发布的中期事迹汇报表现，上半年，中交地产结束营收89.8亿元，同比微增2.48%；归母净赔本9.83亿元，同比赔本幅度扩大72.86%；利润总和为-9.22亿元。

　　本年1—6月，中交地产全口径签约销售面积43.4万平时米，较上年同期减少56.73%；签约销售金额81亿元，同比减少62.26%；销售回款113.4亿元，较上年同期减少53.97%。

　　在现款流方面，上半年中交地产规划动作产生的现款流量净额7.44亿元，同比下落75.16%；期末现款及现款等价物余额为66.48亿元，较上年同期下落近半。

　　值得看重的是，李永前在回到中交地产后，曾专诚推动公司代建业务发展。不外，该项业务现在在行业内并不特出。昨年，中交地产代建业务新签货值114.63亿元，结束代建回款0.52亿元。而同期，绿城措置代建名目销售额为1068亿元，同比增长22.1%；销售面积同比增长46.7%至861万平时米。

　　记者就这次东谈主事变动辩论中交地产方面，对方不予置评。

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职守剪辑：李桐